Оценка жилой недвижимости

"Сколько может стоить моя квартира?" – задается вопросом собственник, когда решает выставить свое недвижимое имущество на продажу.

Как правило, потенциальный продавец в первую очередь открывает газету с объявлениями или Интернет-барахолку и смотрит стоимость жилья в своем районе. И долго не думая, выставляет свою квартиру по приблизительно такой же цене (плюс-минус 100 тысяч рублей), а между тем на сегодня в России существует несколько способов оценить недвижимое имущество. И при оценке отдельно взятой квартиры будут учитываться сразу несколько факторов, а не только район, где объект расположен.

В первую очередь при обращении в специализированную организацию, вас спросят – для каких целей будет проводиться оценка. Это будет отнюдь не банальное любопытство, так как именно от конечной цели и ответа, для чего мы оцениваем объект, будет зависеть и выбранный метод его оценки.

В основе почти всех общепринятых методов оценки идут тенденции рынка и стоимость квадратного метра, сложившаяся в конкретном населенном пункте. То есть первый шаг, сделанный продавцом, с открытия доски объявлений был правильным. Но это всего лишь один из методов, который так и называется - сравнительным. При таком способе оценки жилья, сравнению подлежат не только те объекты, которые на сегодня имеются на рынке, но и те, которые были проданы в ближайший месяц.

Всего на сегодня распространены три метода оценки жилого помещения: сравнительный, о котором мы говорили выше, затратный и доходный.

Самая распространенная причина обращения к оценщикам - это необходимость предоставить объект недвижимости в залог для получения денежного или ипотечного займа или же оценить долю в праве собственности на квартиру. В таком случае специалисты оценочного бюро будут рассчитывать два варианта стоимости жилья: рыночную и ликвидную. Если с рыночной ценой все более-менее понятно, то ликвидная цена данного жилого объекта - это та сумма, которую займодатель может выручить за объект в случае нарушения договора займа. При этом при выведении ликвидной стоимости учитывается также оптимальный срок реализации объекта и максимальная стоимость, которую займодатель сможет за него получить. Ликвидная стоимость чаще всего отличается от рыночной стоимости объекта в сторону понижения цены.

Затратный метод оценки чаще всего необходим покупателю, который хочет еще на стадии договоренностей знать, сколько придется вложить дополнительно средств в свою покупку, чтобы привести ее в необходимый для проживания вид. Тем самым человек рассчитывает дополнительные затраты, которые необходимы помимо первоначальной стоимости помещения.

Доходный метод оценки предполагает расчет потенциально возможных доходов от данного недвижимого объекта. При этом речь идет не только о возврате затраченных средств, которые возможно вернуть, продав данное имущество, но и тот дополнительный доход, на который можно рассчитывать в связи с ростом стоимости квадратного метра в данном населенном пункте или в данном конкретном микрорайоне.