Приобретение квартиры, которая находится в залоге под банковский кредит, сегодня обычное дело. Согласно статистике, количество таких объектов недвижимости в сегменте вторичного рынка составляет 10% и эта доля ежемесячно увеличивается.

Покупка квартиры – это довольно запутанный процесс, провоцирующий разные трудности. Сделки с заложенным имуществом в несколько раз сложнее и рискованнее. Не смотря на то, что на рынке продаж в связи с развитием кризиса представлено немало квартир, находящихся под залогом по ипотеке, многие люди опасаются инвестировать средства в такие объекты. Поэтому агентства недвижимости, практикующие такие сделки, вместе с банками давно пользуются безопасными и законными схемами купли-продажи заложенного имущества.

Согласно Гражданскому кодексу РФ, отчуждение объекта недвижимости, который находится под залогом по ипотечному договору, возможно только при согласии относящегося к сделке банка или после снятия с него обременения.

Один из самых безопасных способов покупки заложенной квартиры – это раздел финансовых средств при закладке в банковскую ячейку на деньги продавца и деньги банка (остаток долга по ипотеке). То есть, после заключения сделки и государственной регистрации банк-залогодержатель получает оставшийся кредитный долг, а продавец – разницу между стоимостью квартиры и оставшимся долгом.

Такая сделка безопасна для всех ее участников, но для покупателя является самой безопасной из всех возможных схем покупки заложенной квартиры. Ведь он закладывает свои деньги с условием выемки их представителем банка только после передачи ему прав собственности на объект.

Другой вариант приобретения квартиры с обременением. Между продавцом и покупателем заключается договор с последующей выплатой первому авансовой суммы денег, равной остатку сумме долга ипотеки. Продавец погашает банковский долг по ипотеке и получает официальное подтверждение для государственного регистрирующего органа, где указано, что кредит погашен и возможно снятие залога. После этого может проводиться государственная регистрация.

Но, при заключении этой сделки, покупатель все же рискует, так как при нарушении продавцом условий договора, очень сложно вернуть уже выплаченные банку денежные средства. Чаще всего доля этих средств составляет 50-90% от общей стоимости квартиры.

Плюс этой сделки - отсутствие необходимости согласовывать ее с банком. Ведь после внесения остатка долга, кредитные отношения между продавцом и банком фактически прекращаются еще до подписания официального договора с покупателем. Согласие банка необходимо только в случае внесения незначительной суммы аванса (а, соответственно, и выплате по кредиту) и отказе банка от других вариантов отчуждения имущества.